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Europa wird modernisiert
Europäische Immobilien bieten einen besseren Wert als ihre Pendants in den USA oder Asien und ihre Renditen lassen sich durch aktives Management erheblich steigern.
Von
Ioanna Exarchou
Real Estate Investment Specialist
Europa ist ein Nachzügler in Sachen Immobilieninvestments. Aber das ist gar nicht so schlecht, denn der Immobilienzyklus ist in Europa noch nicht so weit vorangeschritten – das bedeutet, dass dort im Gegensatz zu den USA noch mehr Wachstum drin ist und die Bewertungen attraktiver sind als an den grossen Märkten Asiens.
Nachfrage nach Büroflächen
Arbeitslosenquote in den USA vs. Bürobelegungsquote
Quelle: Eurostat, CBRE. Daten beziehen sich auf den Zeitraum 31.12.2017–31.12.2018.
Ausserdem werden viele Gebäude in Europa nicht mehr den Anforderungen der Mieter gerecht, nachdem ein Jahrzehnt nicht ordentlich investiert worden ist.
Die Anleger haben nun die seltene Gelegenheit, durch Modernisierung oder Neupositionierung Wert zu erzielen.
Wir sind der Ansicht, dass sich mit einem solchen aktiven Ansatz die Renditen erheblich steigern lassen – mehr als mit einer traditionellen Buy & Hold-Strategie.
Die europäische Wirtschaft steht auf einem hinreichend starken Fundament, sodass Menschen und Unternehmen in der Lage sind, für Raum zu zahlen, der ihren Anforderungen besser gerecht wird. Da die Arbeitslosenquote gesunken ist, liegt die Bürobelegungsquote mittlerweile bei durchschnittlich 93% (siehe Abbildung).
An den beliebtesten Immobilienmärkten in Europa liegt die Belegungsquote bei 95% oder sogar noch höher. In der Vergangenheit war dies ein Stand, bei dem der Raum knapp war und es mehr als einen potenziellen Mieter gab. Dadurch entstand Wettbewerb und es stellte sich das lang ersehnte Mietwachstum ein.
Andere Anforderungen
Für künftige Immobilienanleger besteht die erste Herausforderung darin, die neuen Anforderungen der Mieter von Geschäfts- und Wohnobjekten zu ermitteln.
In den grösseren europäischen Städten belegen Technologieunternehmen mittlerweile mehr Büroflächen als Banken, vor zehn Jahren war das noch ganz anders1. Die zunehmende Verbreitung von Co-working hat zur Folge, dass der benötigte Raumbedarf pro Mitarbeiter sinkt, während Flexibilität immer wichtiger wird – nicht nur im Hinblick auf das Design von Büroräumen, sondern auch auf die Ausgestaltung von Mietverträgen.
Weniger Eigenheime, mehr Haushalte
Bautätigkeit in der EU vs. Bildung von Einpersonenhaushalten
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien wird stark durch den demografischen Wandel beeinflusst. Die Zahl der Haushalte steigt, weil immer mehr Menschen alleine leben, und die Bautätigkeit hält nicht Schritt (siehe Abbildung). Millennials mieten lieber und bevorzugen moderne Wohnungen in städtischen Zentren, die aber dünn gesät sind. Gleichzeitig führt die Alterung der Bevölkerung zu einer grösseren Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen. Europäische Länder verzeichnen auch einen Zufluss ausländischer Studenten2, weil an den Hochschulen auf dem Kontinent immer mehr auf Englisch unterrichtet wird3 – diese Gelegenheit nutzen viele zu Wohlstand gekommene Asiaten, nicht zuletzt die wachsende Mittelschicht in China.
Bei Einzelhandel und Logistik ergeben sich Chancen aus dem Umstand, dass der E-Commerce in Europa weniger entwickelt ist als in den USA und grossen Teilen Asiens.
In allen Branchen nimmt das Umweltbewusstsein zu – Verbesserung der Effizienz von Gebäuden und Verkleinerung ihres ökologischen Fussabdrucks vom Bau bis zur Bewirtschaftung.
Eine weitere Entwicklung ist „Space-as-a-Service“. Ganz gleich, ob es darum geht, wo wir arbeiten, schlafen oder uns entspannen – die Nachfrage nach zusätzlichen Serviceleistungen nimmt zu, wie z. B. Networking- und Socialising-Einrichtungen im Büro, Concierge und Fitnessstudio im Wohnblock oder Lagermöglichkeiten für Geschäftsreisende an den Orten, an denen sie sich regelmässig aufhalten. Die richtige Bereitstellung der richtigen Services kann sich sehr positiv auf die Mieteinnahmen auswirken.
Aktives Management
Wir haben vier Bereiche für das aktive Management von Immobilienanlagen identifiziert.
Der erste ist Modernisierung und Neupositionierung – Kauf einer Anlage mit einer geringen Performance, mit dem Ziel, sie zu einer rentableren Anlage, zu einer Kernanlage zu machen. Das könnte z. B. bedeuten, dass aus einem traditionellen Büro ein moderner kreativer Raum wird, der die Anforderungen eines Mieters aus der Technologiebranche erfüllt, oder eine völlig andere Nutzung eines sekundären Einzelhandelsobjekts.
Der zweite Bereich ist der Ausbau der vermietbaren Bruttofläche, indem zusätzliche Geschosse errichtet werden oder der Raum anders aufgeteilt wird. In einem Business-Hotel z. B. werden die Gäste vermutlich mehr Wert legen auf ein bequemes Bett und moderne Einrichtungen als auf ein grosses Platzangebot – es könnte so umgebaut werden, dass mehr Zimmer entstehen und gleichzeitig die Attraktivität oder Qualität des Hotels verbessert wird.
Der dritte Bereich ist die Erhöhung der Miete, indem mehr Serviceleistungen in einem Gebäude angeboten werden, wie beispielsweise Concierge, Wäscheservice oder organisierte Veranstaltungen. Der vierte Bereich – „Buy & Build“ – beschreibt den Erwerb verschiedener kleiner Investments, die zu einem Portfolio gebündelt werden, das so umfangreich ist, dass es für grössere institutionelle Anleger attraktiv ist.
Der Standort ist entscheidend
Bei Immobilien haben wir alle eine Präferenz für den Heimatmarkt; dieses Phänomen wird als „home bias“ bezeichnet. Immobilien sind ein lokales Business, daher ist der Binnenmarkt der einzig logische Ausgangspunkt. Aber wie bei jeder Anlage ist Diversifizierung wichtig. Europaweite Investments bieten ein breiteres Spektrum an Möglichkeiten, durch unterschiedliche wirtschaftliche und mieterbezogene Dynamiken.
Spanien zum Beispiel ist immer noch dabei, sich vom Platzen der Immobilienblase 2008 zu erholen. Madrid gibt richtig Gas und entwickelt sich zu einer internationalen Stadt, die sich mit London oder Paris messen kann. Bislang hat der spanische Immobiliensektor nur die Hälfte seiner Talfahrt wieder wettgemacht, daher gibt es jede Menge Potenzial. Deutschland ist eine der stärksten Volkswirtschaften in Europa, mit einer florierenden Technologie-Szene, vor allem in Berlin. Die skandinavischen Länder punkten mit ihrem stabilen Wirtschaftswachstum. Diese Märkte sind in der Regel stark lokal geprägt, mit einer hohen Nachfrage seitens lokaler Akteure.
Trotz aller Unsicherheit in Sachen Brexit ist das Vereinigte Königreich weiterhin ein grosser Immobilienmarkt. Der Brexit wird bzw. hat schon für Volatilität gesorgt und damit die Nachfrage von Mietern und Anlegern gleichermassen belastet. Wir glauben aber, dass London eine globale Stadt bleiben wird und Marktturbulenzen interessante Anlagechancen eröffnen könnten, insbesondere infolge von Zwangsverkäufen durch Unternehmen, die das Land verlassen oder ihren Geschäftsbetrieb ganz einstellen.
Ein europaweit agierender Investmentmanager ist daher im Vorteil, vor allem bei der Suche nach attraktiv bepreisten Off-Market-Deals. Da wir flexibel sind und uns in allen Branchen und Regionen bewegen, können wir uns zu jeder Zeit die besten Chancen sichern.
Bei Immobilieninvestments ist zunehmend ein operativ intensives Modell gefragt – um attraktive Renditen zu erzielen, reicht es nicht mehr aus, einfach nur ein Objekt zu kaufen und im Bestand zu halten. Hier ist ein aktiver Ansatz sinnvoll, der Wert schafft und dazu beiträgt, dass die Renditen über den Zyklus hinweg maximiert werden.
Vorteile von Immobilieninvestments
Diversifizierung
aufgrund der geringen Korrelation mit anderen grossen Anlageklassen (siehe Tabelle unten)
Attraktiver Ertragsstrom
kann durch aktives Management und Neupositionierung/Umwidmung von Gebäuden weiter erhöht werden
Inflationsschutz
Mieten, die im Allgemeinen an die Inflation gekoppelt sind
Diversifizierungsvorteile
Quelle: Pictet Alternative Advisors, Stand 30.09.2018. Zugrunde gelegte Indizes: NCREIF Property Index, MSCI World, MSCI EM, JPMGGBI, Barclays Global Aggregate Corporate TR, FTSE NAREIT All Equity REITS TR.
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