Paris : pourquoi on parle de bulle immobilière

Dans la dernière décennie, les prix de l’immobilier à Paris ont atteint des records. Beaucoup parlent désormais de marché spéculatif.

Octobre 2023

Terre d'Epargne

Pour s’offrir un appartement à Paris, il faut un apport financier important et un endettement au long cours. Les prix semblent éloignés des revenus des parisiens et des loyers pratiqués. Tous les ingrédients de la bulle immobilière sont réunis.

Est-il encore possible de devenir propriétaire à Paris ? Pour ceux qui en ont les moyens, est-ce réellement souhaitable au regard des prix atteints ? Beaucoup d’investisseurs ont le sentiment d’acheter au plus haut du marché et redoutent une mauvaise affaire au long cours.

Le marché immobilier parisien surévalué : premier ingrédient de la formation d’une bulle

La notion de bulle immobilière désigne un gonflement des prix déconnecté des fondamentaux économiques : les salaires, le montant des loyers… Selon l’UBS Global Real Estate Bubble Index de 2023, le marché immobilier de la capitale est surévalué, même s’il montre certains signes de ralentissement. Les marchés du logement à Toronto, Francfort, Munich, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tel-Aviv, Miami, Genève, Los Angeles, Londres, Stockholm et Sydney sont également surévalués. À l’automne 2023, le prix moyen au mètre carré d’un logement parisien est passé sous la barre des 10.000 euros. Il s’établit à 9440 euros par mètre carré en moyenne, selon les chiffres du réseau de courtiers Meilleurs Agents.

Des taux d’emprunt historiquement bas au cours de la dernière décennie

Cette flambée des prix (+63,90% du prix moyen entre septembre 2009 et septembre 2019) de l’immobilier est la conséquence de la baisse quasiment ininterrompue des taux d’intérêts durant la dernière décennie. Le coût du crédit était devenu symbolique.

En décembre 2009, le taux moyen d’emprunt sur 20 ans était de 4%. En remboursant des mensualités de 1000 euros, un acquéreur pouvait emprunter 157.200 euros.
En décembre 2014, le taux moyen sur 20 ans était de 2,68%. En remboursant des mensualités de 1000 euros, il était possible d’emprunter 175.800 euros.
En 2019, le taux d’emprunt moyen sur 20 ans était de 1,30%. Un remboursement de mensualités de 1000 euros permettait d’emprunter 198.600 euros.

Cette baisse des taux d’intérêt n’a pas aidé les emprunteurs à acheter plus grand. Elle a permis aux vendeurs de gonfler les prix pratiqués.

À Paris, les prix de l’immobilier baissent progressivement

Après les différents épisodes de confinement de la crise covid, les prix se sont légèrement tassés à Paris. Ils ont amorcé une baisse de -1,2% en 2022, d’après MeilleursAgents. En 2023, la baisse se poursuit. Selon les chiffres prévisionnels des notaires de Paris basés sur les avants contrats, les prix vont reculer de 6,1% en novembre 2023 par rapport à novembre 2022.

Cette baisse des prix est alimentée par la remontée des taux d’intérêts (+3,94% en moyenne sur 20 ans, d’après le Baromètre des taux CAPFI publié en septembre 2023). Fait-on face à un risque de correction majeure des prix ? La question est brulante. Les professionnels s’attendent à de nouvelles baisses de prix. Ils tablent sur un dégonflement progressif de la bulle immobilière parisienne.

Les banques ont durci leurs conditions d’accès au crédit pour les acquéreurs

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a mis en place de nouvelles normes pour les emprunts immobiliers. En janvier 2022, elles sont devenues juridiquement obligatoires. La charge de crédit des emprunteurs doit être inférieure au seuil des 35% de leurs revenus. La durée maximale des prêts est limitée à 25 ans. Ces conditions se conjuguent à la remontée rapide des taux d’intérêts : elles ont grippé le marché du crédit immobilier. En août 2023, la production de crédit immobilier s’est établie à 9,9 milliards d’euros, d’après les chiffres de la Banque de France. L’an passé à la même époque la production de crédit immobilier atteignait plus du double de ce chiffre, soit 21,2 milliards d'euros.

Cet accès limité au crédit est un facteur de baisse des prix. Dans ce contexte, les candidats à l’achat peuvent éventuellement entamer des négociations intéressantes.

L'essentiel à retenir

Plusieurs phénomènes peuvent laisser penser à la formation d’une bulle immobilière à Paris

Les prix moyens au mètre carré sont repassés sous la barre des 10 000 euros.
Selon l’étude « UBS bubble index », le marché parisien est surévalué même s’il montre des signes de ralentissement.
Les prix de vente sont en baisse et la bulle immobilière commence à dégonfler à Paris.

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