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Tendances

Paris : pourquoi on parle de bulle immobilière

Les prix de l’immobilier à Paris battent des records et beaucoup parlent désormais de marché spéculatif.
Janvier 2020

Pour s’offrir un appartement à Paris, il faut un apport important et un endettement au long cours. Les prix semblent éloignés des revenus des parisiens, et des loyers pratiqués. Tous les ingrédients de la bulle immobilière sont réunis.

Est-il encore possible de devenir propriétaire à Paris ? Et pour ceux qui en ont encore les moyens, est-ce réellement souhaitable vu les niveaux de prix atteints ? Beaucoup d’investisseurs ont le sentiment d’acheter au plus haut du marché, et redoutent la très mauvaise affaire.

Les chiffres donnent le vertige : le prix moyen au mètre carré a franchi la barre des 10000 euros en septembre, et le nombre de transactions a encore progressé de 1% sur un an. Les notaires parisiens, chez qui les promesses ont déjà été signées pour des ventes qui seront conclues début 2020, ont même annoncé que le prix moyen pourrait atteindre 10300 euros au mois de janvier.

Le terme de bulle, cette expression qui désigne un gonflement des prix déconnecté des fondamentaux économiques, comme les salaires et le montant des loyers, est sur toutes les lèvres. Fin septembre, la capitale a rejoint la liste des villes où le risque de bulle immobilière est le plus élevé, selon une étude menée par UBS. La banque compare, pour plusieurs grandes capitales, le nombre d’années de revenu nécessaires pour s’offrir 60 mètres carrés. Elle ne s’appuie pas sur le salaire moyen du pays, mais sur les revenus moyens d’un employé qualifié du secteur tertiaire, qui reflètent, peu ou prou, les ressources des parisiens. Selon l’étude, il faut 12 ans à Singapour, 14 ans à Londres, 11 ans à New York, Tel Aviv et Tokyo, et… 15 ans à Paris.

Des taux d’emprunt historiquement bas

Bien sûr, si certains ont pu suivre cette flambée des prix (+63,90% du prix moyen entre septembre 2009 et septembre 2019, tandis que l’inflation n’a pas atteint les 12% sur cette période), c’est grâce à la baisse quasiment ininterrompue des taux d’intérêts, qui ont rendu le coût du crédit symbolique.

  • En décembre 2009, il y a dix ans, les taux moyens d’emprunt sur vingt ans étaient de 4%. Avec mille euros de mensualités, un acquéreur empruntait 157200 euros.
  • En décembre 2014, il y a cinq ans, le taux moyen sur vingt ans était de 2,68%. Avec mille euros par mois, il était possible d’emprunter 175800 euros.
  • Aujourd’hui, le taux d’emprunt moyen sur vingt ans est de 1,30%. Mille euros de mensualité permettent d’emprunter 198600 euros.

Cette baisse des taux d’intérêt n’a pas aidé les emprunteurs à acheter plus grand, mais elle leur a permis de payer leur bien plus cher. Malgré cela, beaucoup, même parmi ceux qui ont des revenus élevés, ne peuvent plus suivre la cadence. Ainsi, un ménage dont les revenus mensuels sont de 7000 euros nets peut aujourd’hui emprunter, sur vingt ans, 459000 euros. Nettement insuffisant pour s’offrir un logement familial, même exigu. Il faut donc prévoir un apport de plusieurs centaines de milliers d’euros, en plus des différents frais de mutation. Or, même ceux qui affichent de très bons revenus peinent à épargner ces montants. D’où l’émergence de services comme ceux proposés par Virgil, une start-up qui devient co-investisseur aux côté des acquéreurs, pour les aider à boucler leur budget.

Les banques vont durcir leurs conditions d’accès au crédit

Tous ces signaux sont de nature à inquiéter… d’autant que l’endettement des ménages a fortement progressé, passant de 48% du PIB en 2009 à 60,4% du PIB en 2019, selon la Banque de France. Le Haut Conseil de stabilité financière a d’ailleurs lancé l’alerte le 12 décembre dernier : les banques sont trop laxistes avec les emprunteurs. Elles les autorisent trop souvent à avoir une charge de crédit qui dépasse le seuil des 33% de leurs revenus, et elles leur accordent des prêts sur des durées trop longues. Les établissements bancaires ont déjà fait savoir qu’ils allaient dorénavant imposer des conditions d’accès à l’emprunt plus strictes.

Les prix s’en trouveront-ils malmenés ? Difficile à dire. Ce qui est certain, c’est qu’ils atteignent aujourd’hui des montants record. Et que les candidats à l’achat qui peuvent encore accéder au bien qui correspond à leurs besoins doivent, plus que jamais, se montrer exigeants.

Ce qu'il faut retenir

Plusieurs phénomènes peuvent laisser penser à la formation d’une bulle immobilière à Paris:

  • Les prix moyens au mètre carré ont dépassé les 10000 euros.
  • Selon l’étude « UBS bubble index », il faut quinze années de revenu moyen d’un parisien pour s’offrir 60 mètres carrés.
  • Les banques prêtent à des conditions imbattables mais vont resserrer les conditions d’accès au crédit.