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L’investissement ESG dans l’immobilier

Novembre 2019

Construire un portefeuille durable

Le secteur de l’immobilier est un des principaux consommateurs d’énergie. En rendant les bâtiments plus durables, nous pouvons  aider l’environnement, mais aussi doper les performances des investissements immobiliers.

Les investisseurs commencent à réaliser que l’investissement durable n’est pas seulement bon pour la planète, mais qu’il peut également profiter à la performance d'un investissement. C’est particulièrement vrai pour l’investissement immobilier.

La construction et l’exploitation des bâtiments représentent 36% de la consommation d’énergie dans le monde. Elles sont également responsables de près de 40% des émissions de CO2 liées à l’énergie1. L’empreinte écologique est encore plus grande si l’on considère l’eau et les matières premières utilisées.

Malgré tout, alors que certains activistes plaident pour que la société renonce à l'avion ou à la viande, il est plus compliqué de se passer de bâtiments. Il est impossible d’imaginer un monde sans maisons, sans bureaux, sans usines, sans entrepôts et sans centres de données. La seule option reste donc de rendre les bâtiments plus performants.

Les Nations Unies estiment que, pour parvenir à limiter la montée des températures mondiales à moins de 2 degrés centigrades d’ici à 2030, le secteur de l’immobilier doit réduire l'intensité énergétique moyenne des bâtiments d’au moins 30%. 

fig.1 empreinte profonde
Secteur du bâtiment et de l’immobilier: estimation de la contribution à l’économie et à l’environnement, %
Graphique des répercussions du secteur immobilier

Source: Programme pour l’environnement de l’ONU

La technologie peut nous venir en aide. Les dernières innovations comprennent des capteurs qui optimisent la consommation d’énergie grâce à une gestion intelligente du chauffage, de la ventilation et d’autres processus opérationnels des bâtiments. De nouveaux matériaux peuvent, quant à eux, rendre la construction et la promotion plus durables, tout en réduisant les déchets et la pollution sonore des bâtiments. Des processus rationalisés, comme la construction modulaire, dans laquelle des parties d’un bâtiment sont construites dans l’environnement maîtrisé d’une usine et sont conçues pour être facilement réutilisées et remplacées, peuvent aussi aider.

Des améliorations qui profitent à tous

Les bâtiments respectueux de l'environnement constituent également de meilleurs investissements immobiliers.  Les recherches montrent que les bâtiments qui affichent les meilleures caractéristiques environnementales bénéficient de loyers plus élevés, de taux d’obsolescence inférieurs, d’une plus grande satisfaction des locataires, de vacances inférieures et d’incitations moins nombreuses2. Puisque l’environnement devient une priorité pour ceux qui construisent des bâtiments, ceux qui les gèrent et ceux qui y travaillent, l’écart de performances entre les bâtiments verts et leurs homologues moins performants devrait davantage se creuser au cours des années à venir. Cela aura des implications élevées, notamment pour les millions d’investisseurs qui ont à eux tous mobilisé plus de 3 400 milliards de dollars US de leur capital dans l’immobilier ces deux dernières années3.

Nous sommes des gérants actifs en matière d’actifs tangibles, ce qui nous a permis de placer les critères de durabilité au cœur de nos processus de gestion des investissements et des actifs.

Il est fondamental de réaliser des progrès non seulement pour les nouveaux bâtiments, mais aussi pour le parc existant. Étant donné que plus de 70% de tout le bâti dans le monde est âgé de 20 ans et plus4, nous pensons que tous les types d’actifs immobiliers offrent la possibilité d’améliorations significatives en matière d’environnement. De telles initiatives peuvent ajouter une valeur non négligeable au bilan de ces actifs, c’est pourquoi elles font partie intégrante de notre stratégie active de gestion d’actifs.

Objectifs concrets

En matière d'investissement durable, l’immobilier est vraisemblablement en avance sur d’autres classes d'actifs.

Les sociétés cotées et privées peinent par exemple à fournir des données précises sur leurs répercussions environnementales, sociales et de gouvernance (ESG). Cela s’explique en partie par l’absence de normes acceptées par tous pour la mesure et la communication des facteurs ESG.

Le secteur de l’immobilier n’a pas ce problème. La certification BREEAM («Environmental Assessment Method») du Building Research Establishment, lancée en 1990, est l’une des méthodes reconnues dans le monde entier d’évaluation et de certification de la durabilité des bâtiments les plus techniquement avancés.

En outre, la certification WELL, qui s’appuie sur sept ans de recherches rigoureuses menées par des médecins, des scientifiques et des professionnels de l’immobilier, propose des directives pour créer un environnement sain dans les bâtiments.

Ce système élargit le concept de durabilité au-delà des meilleures pratiques environnementales pour y inclure la santé et le bien-être des personnes. Après tout, l’air que nous respirons et notre état d’esprit sur le lieu de travail sont de plus en plus associés à nos niveaux de productivité.

fig. 2 marge de progression
Intensité de l’utilisation énergétique moyenne par type de bien, kWh/m²
Graphique de l’utilisation d’énergie par secteur immobilier

Source: GRESB, 2019

En tant qu’investisseurs, notre rôle est de faire en sorte que chacun de nos bâtiments soit aussi respectueux que possible sur le plan environnemental. Ainsi, dans l’immeuble polyvalent que nous avons récemment acquis au cœur de Madrid, nous cherchons à installer des robinets économiseurs d’eau pour réduire la consommation jusqu'à 40%, à proposer des garages à vélo pour les employés et à mettre en place un système d’éclairage circadien.

La montée en puissance de l’Internet des objets, dopée par les réseaux 5G, élargira encore le champ des possibles en matière de contrôle environnemental des bâtiments afin d’optimiser l’efficacité et le bien-être.

Nous sommes convaincus que l’investissement destiné à rendre les bâtiments durables est la seule option responsable pour notre planète, mais aussi pour ajouter de la valeur aux profits des investisseurs.