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l’impact de la pandémie sur l’investissement immobilier privé

Juillet 2020

Les villes après la pandémie

Le coronavirus va remodeler nos villes, mais le raz-de-marée de l’urbanisation est inéluctable.

Les pandémies et les maladies d’hier ont influencé de façon fondamentale la formation des villes d’aujourd’hui. Les murs blancs minimalistes et les grandes fenêtres qui s’élèvent du sol au plafond, si chères aux immeubles modernes, trouvent leur inspiration dans les sanatoriums qui servaient à traiter la tuberculose au début du XXe siècle. Les célèbres boulevards parisiens et le gigantesque Central Park new-yorkais ont quant à eux été dessinés pour aider à contrôler la propagation du choléra et d’autres maladies au XIXe siècle. 

Pourtant, le concept même de la ville a survécu et continue même de se développer. Aujourd’hui, les villes génèrent environ 80% du produit intérieur brut (PIB) mondial, et leur part devrait continuer de grandir. Cependant, l’épidémie de COVID-19 va transformer leur mode de construction ainsi que la façon dont nous y travaillons et vivons. Fidèles à l’idée de ne jamais passer à côté des opportunités offertes par une récession, nous devons chercher à profiter de celle-ci pour résoudre les problèmes qui frappent depuis longtemps les zones urbaines. 

Étant donné que les taux d’intérêt et les rendements obligataires sont très faibles, voire négatifs, à travers le monde, l’immobilier continuera d’attirer des flux élevés de la part d’investisseurs en quête de performances réelles positives. Néanmoins, pour y parvenir, il est important de s’adapter aux évolutions que nos villes vont connaître.

Prenons l’exemple du commerce. Après la pandémie, les magasins traditionnels seront moins nombreux. La distribution physique connaissait déjà des difficultés, puisqu'une boutique sur 10 environ ne trouvait plus preneur. À présent, en raison des mesures de confinement, au mois d’avril, la fréquentation des magasins au Royaume-Uni a chuté de 85% en glissement annuel alors que les ventes en ligne ont gagné 58% pour atteindre le niveau record de 70% de l’ensemble des ventes non alimentaires. Même si une partie de ce phénomène ne sera que temporaire, la pandémie a fortement accéléré la tendance générale. Les distributeurs qui éviteront la faillite à cause du numérique sont ceux qui disposent d’emplacements populaires et proposent de véritables expériences et des activités de loisirs. Puisqu’une partie plus importante des surfaces est consacrée au stockage et à la logistique pour les ventes en ligne, les valeurs locatives vont être sous pression (voir graphique).

Magasins évolutifs
Impact théorique de la montée du e-commerce sur les loyers mensuels dans le secteur de la distribution
rendements logistiques

Source: estimations de BofA Global Research, CBRE, Savills, Knight Frank, Colliers.

La COVID-19 menace de faire une autre victime: les bureaux dans les villes. Alors que des millions de personnes dans le monde ont testé le travail à domicile, on pourrait craindre que la vie de bureau ne soit plus qu’une histoire ancienne. La situation est cependant plus complexe. Les modes de travail vont sans aucun doute gagner en flexibilité, mais nous sommes convaincus que les bureaux ont de l’avenir, même si nous finissons par ne plus y aller tous les jours. L’être humain est un animal social: nous avons besoin de partager des espaces pour créer en commun, innover et partager. C’est d’autant plus vrai aujourd’hui alors que de nombreux métiers manuels et routiniers ont été automatisés, ce qui a changé la nature du travail de bureau; environ 80% des tâches sont aujourd’hui définies comme «collaboratives». 

Bien évidemment, certaines entreprises mettront la clé sous la porte et d’autres, notamment les plus petites, pourront choisir de se passer de bureaux. Les bâtiments anciens situés hors des villes devraient peiner à attirer des locataires et beaucoup seront probablement transformés en appartements. Néanmoins, d'un autre côté, on note que plusieurs entreprises envisagent d’étendre leurs surfaces de bureau pour permettre la distanciation sociale. La surface moyenne par employé a diminué de moitié au cours des deux dernières décennies et nous pourrions à présent assister à une inversion de cette tendance, étant donné que des bureaux spacieux deviennent un outil de recrutement de talents. (Selon des estimations de Knight Frank, pour qu’un bureau respecte les mesures de distanciation sociale, il faut un peu plus de 12,5 m² par employé, contre des moyennes actuelles d’environ 11,7 m² dans la City de Londres et 9,7 m² dans le quartier d’affaires des Docklands.) D’autres changements sont attendus : des portes qui s’ouvrent sans qu’on doive les toucher, des cantines d’entreprise qui fonctionnent à partir d’une application, des systèmes d’ascenseur améliorés, une meilleure circulation de l’air et des approches innovantes du partage de bureaux qui ne compromettent pas les règles d’hygiène. 

Les secteurs de l’immobilier qui dépendent des voyages auront besoin de plus de temps pour récupérer. Les hôtels devraient vraisemblablement se tourner vers la technologie pour réduire les coûts et les contacts. Les sites destinés aux professionnels souffriront plus que les destinations de loisirs et on pourrait voir davantage d’attention à satisfaire les préférences des touristes nationaux. Les logements étudiants – considérés jusqu’à très récemment comme un vecteur imparable de revenus stables – pourraient broyer du noir, car les étudiants internationaux vont bouder les universités au profit de l’enseignement en ligne.

Le secteur résidentiel ne sera pas non plus épargné par les perturbations. Alors qu’ils travailleront de plus en plus à la maison, les employés vont avoir besoin d’un espace de travail plus professionnel. Cela implique un aménagement différent et davantage d’espace et de lumière. Dans les annonces d’appartements de demain, le nombre de postes de travail sera peut-être tout aussi important que le nombre de chambres. La colocation restera certainement populaire, tout au moins pour des raisons financières, mais les occupants porteront plus d’attention aux surfaces et aux technologies.

La vie dans les zones périurbaines devrait elle aussi connaître davantage d’adeptes. Les familles qui comptent des enfants en bas âge, par exemple, pourraient être plus intéressées par un déménagement en banlieue et dans des villes dortoirs, en particulier si la mobilité au travail se confirme et qu’il n’est plus nécessaire de faire les trajets domicile-bureau de façon quotidienne. Parallèlement, la transition vers des transports plus verts, comme la marche et le vélo, va réduire l’importance des liaisons en transport en commun. Les vélos à assistance électrique peuvent en particulier rendre un grand nombre de quartiers proches des centres-villes plus accessibles et attractifs.

La qualité de l’air, à l’intérieur comme à l’extérieur, va gagner en importance, pour les habitants comme pour les autorités de réglementation. C’est un problème majeur, car les zones urbaines sont à l’origine de 70% des émissions de gaz à effet de serre mondiales. Dans les grandes villes, comme Londres, les personnes vérifieront la qualité de l’air dans leur rue lors de leur recherche d’appartement, voire pour choisir l’emplacement de leurs prochains bureaux.

Parmi les possibles vainqueurs qui émergeront du monde post-COVID, les investisseurs semblent avoir les yeux de Chimène pour les centres de données, ainsi que pour les centres médicaux, les installations sportives et les autres établissements de bien-être, car ils s’attendent à une voir apparaître, au lendemain de la pandémie, une société qui tiendra davantage compte de la santé. Les installations logistiques de petite taille du dernier kilomètre pourraient également connaître des jours heureux étant donné que la part d’achats effectués en ligne augmente.

Peu importe le secteur qui vous intéresse, il y aura du changement. Étant donné que 70% de l’ensemble des bâtiments du Vieux continent ont plus de 20 ans, ce changement est synonyme de gros travaux. Les investisseurs vont devoir être particulièrement agiles pour s’adapter à l’évolution des besoins et des attentes des usagers des bâtiments et saisir l’opportunité qui leur est offerte de remodeler les villes de demain.