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Crédit immobilier : les dossiers qui plaisent aux banques

Mars 2020

Depuis décembre 2019, les conditions de crédit immobilier se sont durcies. Un grand nombre de dossiers se trouvent exclus du crédit, y compris chez les candidats à l’achat à hauts revenus. Pourtant, certains dossiers sont encore très appréciés des banques.

Il alertait déjà les banques depuis plusieurs mois sur l’endettement des ménages. Mais en décembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière a émis des recommandations en demandant aux établissements prêteurs de se montrer beaucoup plus stricts sur l’octroi des crédits immobiliers.

Les banques ont donc durci les conditions pour les nouveaux emprunteurs. Voici les mesures qu’elles ont prises :

  • Elles n’acceptent plus les dossiers lorsque le remboursement mensuel du crédit immobilier du foyer dépasse les 33% de ses revenus avant impôt.
  • Elles ne financent plus les candidats à l’emprunt sur plus de 25 ans.
  • Elles ne prêtent plus aux candidats à l’achat, même jeunes, qui n’ont pas d’apport financier (au moins de quoi payer les frais de mutation et les émoluments du notaire).

Les dossiers rejetés ne sont pas toujours ceux des foyers modestes

Ces règles strictes, qui n’étaient plus vraiment observées ces dernières années, ont un effet mécanique sur le nombre de foyers dont le dossier est finançable. Selon le courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux, ces mesures vont exclure, dès cette année, 205 400 foyers du crédit.

Et ces foyers ne sont pas toujours les plus modestes. Parmi les dossiers rejetés par les banques, certains ont été déposés par des familles aux revenus très confortables. Jusqu’à l’année dernière, ces familles, pour s’offrir un logement adapté à leurs besoins, dépassaient souvent le fameux seuil des 33% d’endettement. Si les banques acceptaient de les financer, c’est qu’elles prenaient en compte un autre critère pour étudier leur dossier : le reste à vivre, c’est-à-dire la somme mensuelle à la disposition du foyer une fois les mensualités payées. Si ce reste à vivre dépassait, schématiquement, les 800 euros par membre du foyer, le seuil des 33% pouvait être dépassé. Ainsi, une famille de quatre personnes dont les revenus étaient de 7000 euros mensuels pouvait rembourser plus de 2310 euros par mois, car son reste à vivre était nettement supérieur aux 3200 euros nécessaires pour atteindre les 800 euros par personne.

A présent, si leurs mensualités dépassent 2310 euros par mois, leurs dossiers sont refusés.

Même chose pour les investisseurs immobiliers aux confortables revenus : le prêt d’un sexagénaire, affichant des revenus de 30000 euros mensuels et disposant déjà d’un conséquent patrimoine, a été refusé au motif que son endettement dépassait les 40% de ses revenus. Il lui restait pourtant 18000 euros mensuels pour boucler ses fins de mois !

Les apports financiers conséquents sont appréciés

Lorsqu’ils ont la possibilité de puiser dans leur épargne, les acquéreurs sont donc invités à augmenter leur apport. Mais pour ceux qui n’ont pas d’économies disponibles, tout le projet est à revoir.

Ce critère des 33% est nécessaire, mais non suffisant pour obtenir les meilleures conditions. A présent, le montant de l’apport joue aussi beaucoup dans l’effort que consentira l’établissement bancaire sur le taux. En effet, les Français concentrent une grande partie de leur épargne dans des placements liquides qui ne leur rapportent que de très faibles intérêts. En outre, ces placements (dépôts bancaires, livrets…) coûtent cher aux banques, car elles sont obligées de déposer ces liquidités auprès de la Banque centrale européenne, qui, actuellement, les rémunère à taux négatifs… donc, en réalité, leur réclame de l’argent. Les établissements bancaires ont donc tout intérêt à inciter les déposants à investir leur argent autrement. Ces apports financiers plus élevés constituent donc une opération gagnant-gagnant : les banques allègent leurs coûts, et les emprunteurs voient leurs intérêts de crédit réduits.

Points essentiels à retenir 

  • Il n’est plus possible d’emprunter lorsque la mensualité de remboursement dépasse 33% des revenus.
  • Même certains dossiers de familles aisées sont rejetés.
  • Les emprunteurs qui disposent d’un apport personnel important restent appréciés.