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Investir dans l'immobilier: la pierre est-elle encore une valeur refuge ?

Les Français adorent l’immobilier qui leur permet de se constituer un important patrimoine. Mais ils oublient souvent que la détention d’un bien peut coûter cher et comporte certains risques.
Février 2020

Un actif tangible, qui s’apprécie dans le temps et s’achète à crédit : sur le papier, l’immobilier a tous les avantages aux yeux des Français. Pourtant, investir dans la pierre induit des coûts importants dans la durée, et représente des risques parfois sous-estimés.

C’est le placement préféré des Français : lorsqu’il s’agit d’investir, bien avant le livret A ou les fonds en euros des contrats d’assurance vie, ils pensent à la pierre. Actif tangible par excellence, elle permet de se constituer en quelques années un patrimoine significatif.

Rien d’étonnant, donc, à ce que six ménages sur dix possèdent un bien immobilier en 2018 (leur résidence principale dans la majorité des cas), selon les dernières statistiques de l’Insee. Avec l’immobilier, ils profitent de l’effet de levier du crédit. Ils peuvent utiliser le bien pour eux-mêmes ou pour en tirer des revenus locatifs alors même qu’ils ne disposaient pas, en propre, de la somme nécessaire à l’achat.

Un dispositif d’épargne forcée efficace

En outre, l’investissement dans la pierre mobilise des montants importants, ce qui leur permet, chaque mois, d’épargner des sommes significatives :

  • 200 000 euros empruntés sur douze ans au taux de 1% nécessitent des mensualités de 1531 euros. Sur cette somme, dès le premier mois, la part de capital, donc la somme épargnée, est de 1307 euros.
  • 200 000 euros empruntés sur 20 ans au taux de 1,2% représentent des mensualités de 998 euros. Sur ce montant-là, dès le premier mois de remboursement, le capital remboursé, donc la somme épargnée, est de 737 euros.
  • 350 000 euros empruntés sur 25 ans au taux de 1,5% se remboursent avec des mensualités de 1500 euros. Sur ce montant, le capital remboursé le premier mois est de 962 euros.

Ce mécanisme est redoutablement efficace, car peu de foyers peuvent épargner ces sommes sur un compte en banque. En achetant leur résidence principale, ils font coup double : ils se logent, et ils se constituent une épargne forcée très importante.

Dans l’esprit de beaucoup d’investisseurs, l’immobilier est aussi nettement plus sûr que l’épargne financière car il n’est pas soumis aux mêmes secousses que les marchés boursiers. Les baisses de prix existent, mais elles sont généralement moins brutales.

Des coûts de détention importants

Pour autant, l’immobilier ne doit pas rendre les investisseurs aveugles. Ainsi, si les prix dans les grandes villes atteignent régulièrement des records, beaucoup de biens situés en zone périurbaine ou dans des villes moyennes se sont énormément dépréciés. Du reste, même les grandes villes ne sont pas à l’abri des krachs immobiliers !

En outre, s’il est toujours difficile prévoir les hauts et bas de cycle, le prix d’achat d’un bien est figé à sa date d’acquisition, et sur un montant élevé. Une grande différence avec les marchés, qui permettent de petits investissements réguliers, mais à tous les prix, ce qui lisse le prix d’achat. Si un krach intervient, le propriétaire ayant payé un bien immobilier au prix fort ne pourra pas le revendre sans subir une perte importante.

Autre inconvénient de l’immobilier, souvent sous-estimé par les candidats à l’achat : les coûts de détention. D’une part, il faut prévoir d’importants frais d’entretien et de rénovation. Ensuite, la fiscalité pèse sur le rendement : fiscalité locale avec la taxe foncière, impôt sur le revenu pour ceux qui mettent leur bien en location, impôt sur la fortune immobilière pour ceux qui détiennent un important patrimoine immobilier. Il faut aussi prendre en compte, dans la rentabilité d’une opération, le prix de revente, souvent grevé d’un important impôt sur la plus-value si le bien n’est plus la résidence principale.

Les bailleurs doivent également intégrer une donnée importante : le risque locatif. Si l’offre est abondante dans la ville où ils ont acheté leur bien, ils peuvent subir de plein fouet la fameuse « vacance locative ». Et même dans les villes où la demande est importante, ils peuvent faire face à des impayés de loyer, et mettre plusieurs années avant de récupérer la jouissance de leur bien. Dans ce cas, la pierre ne joue plus du tout son rôle de valeur refuge.

En conclusion

L’immobilier est un placement de choix pour les Français : c’est un actif tangible qui permet une épargne forcée efficace. Toutefois, il ne faut pas sous-estimer ses coûts de détention, ni les risques qu’il représente. Car en cas de mauvais investissement, de gros montants sont en jeu.