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L'investimento orientato ai fattori ESG nel settore immobiliare

Novembre 2019

Costruire un portafoglio sostenibile

Il settore immobiliare è tra quelli che consumano più energia. Costruendo edifici più sostenibili, possiamo  aiutare l'ambiente e allo stesso tempo far crescere i rendimenti derivanti dall'investimento immobiliare.

Gli investitori stanno notando che investire in modo sostenibile non solo è positivo per il pianeta, ma può essere vantaggioso anche per il rendimento dell'investimento. Ciò vale in particolar modo per l'investimento immobiliare.

Gli edifici rappresentano circa il 36% dell'uso totale di energia già nelle fasi di costruzione e utilizzo. Sono anche responsabili di quasi il 40% delle emissioni di biossido di carbonio relative all'energia1. L'impronta ecologica aumenta addirittura se si considera il quantitativo di acqua e di materie prime che questi consumano.

Eppure, mentre alcuni attivisti climatici chiedono di smettere di utilizzare aerei per gli spostamenti o di mangiare carne, rinunciare agli edifici risulta meno facile. È impossibile immaginare un mondo senza case, uffici, fabbriche, magazzini e centri dati. L'obiettivo, quindi, consiste nel rendere gli edifici più efficienti.

La Nazioni Unite stimano che, per limitare l'innalzamento delle temperature globali di meno di 2°C entro il 2030, il settore immobiliare dovrebbe ridurre l'intensità media di energia degli edifici di almeno il 30%. 

fig. 1 un'impronta ecologica gigantesca
Settore edilizio: contributo stimato all'economia e all'ambiente, %
Grafico dell'impatto del settore edile

Fonte: UN Environment Programme

La tecnologia può essere d'aiuto. Le innovazioni più recenti comprendono sensori che ottimizzano il consumo di energia attraverso la gestione intelligente dei processi di riscaldamento, ventilazione e altre funzioni di un edificio. Nuovi materiali, nel frattempo, possono rendere il settore edilizio più sostenibile, oltre a ridurre i rifiuti dell'edilizia e l'inquinamento acustico. Così come possono essere d'aiuto anche alcuni processi come le strutture modulari, in cui le parti di un edificio sono costruite in uno stabilimento controllato e progettate per essere facilmente riutilizzate e sostituite.

Vantaggi per tutti

Gli edifici ecocompatibili migliorano anche il rendimento degli investimenti immobiliari.  La ricerca indica che gli edifici con maggiori certificazioni ambientali generano canoni d'affitto superiori, minori tassi di obsolescenza, migliore soddisfazione degli inquilini, minori tempi di inoccupazione degli immobili incentivi2. Poiché l'ambientale sta diventando una priorità per coloro che costruiscono, gestiscono, vivono e lavorano negli edifici, la differenza di performance tra edilizia ecologica e le costruzioni omologhe meno efficienti dovrebbe accentuarsi ulteriormente nei prossimi anni. Ciò comporta una serie implicazioni – anche per i milioni di investitori che complessivamente hanno versato 3.400 miliardi di dollari di capitale nel settore immobiliare negli ultimi due anni3.

In quanto gestori attivi di patrimoni immobiliari, per noi i criteri di sostenibilità sono una componente fondamentale dei nostri processi di investimento e di gestione patrimoniale.

Soprattutto, il progresso non deve interessare solo i nuovi edifici, ma anche quelli esistenti. Dato che oltre il 70% di tutti gli edifici nel mondo ha almeno 20 anni4, riteniamo che tutti i tipi di beni immobili offrano opportunità di significativi miglioramenti ambientali. Tali iniziative possono contribuire in modo sostanzioso al valore di un attivo e sono quindi parte integrante della nostra strategia di gestione patrimoniale attiva.

Obiettivi concreti

Quando si tratta di investimenti sostenibili, il settore immobiliare è di sicuro in una posizione privilegiata rispetto ad altre classi di attivi.

Le società quotate e quelle private, ad esempio, faticano a fornire dati precisi in relazione al loro impatto ambientale, sociale, e di governance (ESG). In parte per via della mancanza di nstandard tecnici universalmente accettati per misurare e descrivere i fattori ESG.

Il settore immobiliare non ha di questi problemi. La certificazione BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – creata nel 1990 – è una delle modalità riconosciute a livello mondiale per valutare e certificare la sostenibilità degli edifici tecnicamente più avanzati.

Inoltre, la certificazione WELL – basata su sette anni di rigorosa ricerca condotta da medici, scienziati e professionisti del settore immobiliare – offre linee guida per creare un sano contesto per quanto riguarda l'edilizia.

Questo sistema estende il concetto di sostenibilità al di là delle migliori prassi ambientali per considerare anche la salute e il benessere delle persone. Dopo tutto, l'aria che respiriamo e come ci sentiamo sul luogo di lavoro sono sempre più connessi ai livelli di produttività.

fig. 2 spazio di miglioramento
Intensità media dell'utilizzo di energia in base al tipo di immobile, kWh/m2
Grafico dell'utilizzo di energia per tipologia immobiliare

Fonte: GRESB, 2019

In quanto investitori, il nostro obiettivo è rendere ogni edificio che ci appartiene quanto più possibile efficiente in termini ambientali.  Nell'edificio multiuso nel centro di Madrid che abbiamo recentemente acquistato, ad esempio, stiamo installando rubinetti per l'acqua con riduttori di flusso, che diminuiscono il consumo idrico fino al 40%, fornendo stalli per le biciclette a disposizione dei dipendenti, e installando un impianto di illuminazione basato sul ritmo circadiano.

La diffusione dell'Internet delle Cose (IoT) – alimentata dai collegamenti ultrarapidi in 5G – aumenterà ancora di più le possibilità di controllare gli ambienti degli edifici per ottenere livelli ottimali di efficienza e benessere.

Riteniamo che gli investimenti effettuati per rendere gli edifici sostenibili siano non solo un atto di responsabilità nei confronti del pianeta, ma anche un modo per creare valore per gli investitori.