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opportunità di investimento immobiliare  nel settore degli uffici dopo la pandemia

Dicembre 2020

Gli uffici di domani

Nel mondo post-pandemia gli uffici cambieranno probabilmente aspetto, ma rimarranno fondamentali per le città e per gli investimenti immobiliari.

A marzo 2020 la City di Londra si è trasformata, praticamente nel giro di un giorno, da un centro vivace ricco di impiegati eleganti a una città fantasma. Per mezzo milione di dipendenti del distretto finanziario, il lavoro da casa è passato dall'essere occasionale alla routine. Otto mesi dopo, con molti uffici a Londra – e in tutto il mondo – ancora completamente vuoti, la domanda è: siamo davanti a un cambiamento temporaneo o si tratta di qualcosa di definitivo? 

Crediamo che entrambe le risposte siano valide. Senza dubbio, la domanda di uffici subirà una trasformazione. Dopotutto, la pandemia ha dimostrato, a sorpresa sia dei datori di lavoro che dei dipendenti, che possiamo lavorare abbastanza bene da casa,  a tempo pieno e in massa (almeno per alcuni mesi). 

Le persone hanno apprezzato il fatto di non doversi spostare per raggiungere il luogo di lavoro, la maggiore flessibilità e la possibilità di trascorrere più tempo con i propri cari. 

Ma questo non significa che l'ufficio scomparirà. Piuttosto, si trasformerà in qualcosa di nuovo.  

Innovazione e comfort

Con il passare del tempo, sono emersi, però, alcuni svantaggi del lavoro da casa. 

Sono sempre più numerose le preoccupazioni, espresse tra gli altri da Andy Haldane, Chief Economist presso la Bank of England, riguardo al potenziale impatto negativo di lavorare a lungo da casa sulla creatività e sull'innovazione. Nessuno ha trovato un modo efficace per riprodurre su Zoom quegli incontri occasionali che si verificano alla macchinetta del caffè. 

L'ufficio soddisfa anche un'importante esigenza sociale: i sondaggi indicano che ai dipendenti manca la socializzazione sul posto di lavoro e che, di conseguenza, la salute mentale ne risente. A quanto pare, l'aspetto sociale del lavoro è un antidoto alla mancanza di socializzazione nella vita privata.

Per molti, le condizioni di lavoro da casa sono inoltre rese inospitali dalla mancanza di spazio, di privacy, di soluzioni d'arredo e/o di dispositivi tecnologici adeguati. Inoltre, con una suddivisione poco netta tra casa e ufficio, alcuni lavorano più a lungo, in parte anche perché senza il contatto di persona occorrono più riunioni per ottenere gli stessi risultati. Lo smart working non si è nemmeno dimostrato utile per trasferirsi in altri luoghi, potenzialmente meno costosi: le complicazioni fiscali e in materia di sicurezza informatica hanno spinto le aziende a impedire ai propri dipendenti di trasferirsi in altri Paesi, mentre alcune aziende, tra cui Facebook, hanno deciso di adeguare la retribuzione in base al Paese da cui lavorano i dipendenti. 

Un punto di forza

Ciò non significa che la situazione tornerà o dovrebbe tornare come prima. In media, gli impiegati si aspettano di lavorare da casa 1,6 giorni la settimana in futuro, mentre i loro datori di lavoro pensano a circa 2 giorni.1

I ricercatori delle principali università statunitensi hanno scoperto che le aziende stanno pensando agli uffici di domani come elemento aggiuntivo al lavoro virtuale, concentrandosi in particolare sulla promozione della "capacità di creare legami deboli e conversazioni occasionali".2  Ciò richiederà aree comuni migliori, spazi di co-creazione dedicati e meno postazioni fisse.

Gli edifici adibiti a uffici saranno sempre più differenziati, con le aziende che cercano di dimostrare ai propri dipendenti i benefici dell'andare al lavoro. I punti di forza possono includere l'originalità dell'edificio, una buona luce naturale, finestre che si affacciano sulla natura, sistemi di ventilazione all'avanguardia, spazi esterni e servizi come palestre, rastrelliere per biciclette elettriche, stazioni di ricarica e docce. In un mondo post-pandemia, la quantità di spazio a disposizione di ogni dipendente può diventare un fattore discriminante, dato che negli ultimi due decenni si è più che dimezzato, mentre adesso, a causa della pandemia, il valore dello spazio personale guadagnerà molta importanza.

Buone caratteristiche a livello di impatto ambientale diventeranno sempre più importanti per soddisfare gli obiettivi di sostenibilità delle aziende e le richieste dei dipendenti, nonché per rispondere a normative governative più rigide.

L'ubicazione sarà un altro aspetto chiave da considerare. Gli uffici che rischiano di più di chiudere sono quelli situati nelle periferie e quelli di alcune aziende, come i call center, in cui la possibilità di socializzare o innovare è limitata. Alcuni di questi edifici saranno probabilmente convertiti in abitazioni, accelerando una tendenza già in atto nel Regno Unito e in diversi Paesi europei.

Fig. 1 - Tecnologia in pole position
Occupazione degli uffici in Europa per settore, % del totale
Occupazione degli uffici per settore

Fonte: "European office demand snapshot", Savills Research, ottobre 2020 

Le sedi centrali continueranno probabilmente ad essere richieste, in particolare nelle zone scelte dalle aziende tecnologiche. Sebbene l'occupazione complessiva di uffici in Europa si sia ridotta di quasi un terzo nella prima metà del 2020, su base annua, la quota del settore tecnologico è scesa solo del 18%, dato che alcune grandi aziende hanno portato avanti progetti per la costruzione di nuovi uffici.3 A Londra, ad esempio, Google ha acquistato una sede e ha prorogato di dieci anni l'affitto di un'altra struttura, Netflix ha firmato un contratto per aumentare lo spazio dei propri uffici nella capitale britannica, mentre TikTok è in trattativa per trasferirsi in una sede centrale più grande. Uber, il gigante del trasporto di passeggeri con conducente e la piattaforma di pagamenti Adyen, nel frattempo, si sono assicurati nuovi locali ad Amsterdam.

Anche se i servizi professionali e commerciali potrebbero non essere in grado di tenere il passo con la rapida espansione della tecnologia,  il settore include molte grandi e solide aziende che avranno bisogno di mantenere uffici di grandi dimensioni nei centri cittadini. Queste aziende devono pianificare le loro esigenze con 5, 10 o addirittura 20 anni d'anticipo e i segnali indicano che i grandi spazi per gli uffici saranno molto importanti per il loro futuro. Lo studio legale Baker McKenzie, ad esempio, ha opzionato 140.000 mq nella City di Londra mentre la società di revisione KPMG ha sottoscritto un contratto per nuovi uffici a Monaco di Baviera. Più in generale, circa il 14% dei datori di lavoro sta aumentando lo spazio per gli uffici (in parte anche per consentire il distanziamento sociale), mentre il 25% lo sta riducendo, secondo Barclays e YouGov.

Anche prima di questo cambiamento nella domanda, era già presente una carenza di spazio per uffici moderni e adatti agli scopi attuali nelle sedi strategiche. Man mano che le conseguenze economiche dei lockdown peggiorano e aumenta il ricorso la cassa integrazione, la domanda di uffici in alcune ubicazioni sarà indubbiamente più debole, mentre gli edifici più strategici potrebbero rivelare tutta la loro forza in termini di affitti. A nostro parere, le cose sono andate in questo modo finora e, come in molti ambiti, la pandemia porterà a una divaricazione nelle performance delle attività legate agli uffici. 

Questo differenziazione nella domanda di uffici creerà opportunità per chi investe in immobili. Investendo in uffici commerciali e favorendo una trasformazione significativa, rendendoli più rispettosi dell'ambiente, aperti all'innovazione e alla collaborazione e abbracciando la tecnologia, c'è la possibilità di ottenere rendimenti migliori rispetto al semplice acquisto di edifici già ristrutturati. 

Riteniamo che gli uffici rimarranno una parte fondamentale delle nostre città e della nostra vita nel mondo post-pandemia  e siamo convinti che meritino uno spazio all'interno di portafogli immobiliari diversificati. Alcuni altri settori immobiliari, come la logistica dell'ultimo miglio (che facilita le fasi finali delle consegne degli acquisti online) o le aree residenziali, potranno registrare una crescita maggiore. Tuttavia, gli uffici offrono un importante potenziale per flussi di reddito stabili nel lungo termine e, nel contesto attuale, un'opportunità particolarmente interessante per aggiungere valore attraverso la modernizzazione e lo sviluppo.