I am Article Layout


Selecteer uw beleggersprofiel:

Deze inhoud is uitsluitend bestemd voor een Adviseur en Institutionele Belegger.

Bent u een Particuliere Belegger?

vastgoedbeleggingen in slimme datacenters

Maart 2021

Slimme datacenters: een revolutie in groen vastgoed

De uitbreiding van de digitale economie doet de vraag naar datacenters toenemen, maar baart ook zorgen over hun energieverbruik. De oplossing voor dit probleem is een aantrekkelijke belegging in groen vastgoed.

Elke minuut van de dag geven 's werelds 4,6 miljard internetgebruikers 1 miljoen dollar uit online, verzenden ze 41,7 miljoen WhatsApp-berichten, voeren ze 1,4 miljoen gesprekken en uploaden ze 500 uur video.1 Met de opkomst van 5G-technologie zal het dagelijkse datavolume ongetwijfeld verder toenemen.

Dat zal op zijn beurt zorgen voor een even sterke toename van de vraag naar een gespecialiseerd type vastgoed: het datacenter. 

Alleen al in Europa zal de datacentermarkt naar verwachting met 71 miljard dollar groeien in de periode 2020-2024, wat neerkomt op een samengestelde jaarlijkse groei van 15 procent (CAGR).Dit is een unieke beleggingsopportuniteit voor vastgoedbeleggers die op zoek zijn naar een activaklasse met sterke fundamentals. Datacenters bieden relatief aantrekkelijke rendementen die variëren van 5-7 procent voor kern- en toplocaties in Europa – en ze hebben meestal langere inflatiegekoppelde leaseovereenkomsten, wat enige bescherming biedt tegen inflatie.

Maar deze kans heeft een schaduwzijde. Het verwerken en opslaan van een enorme hoeveelheid data is zeer energie-intensief. Tegen 2025 zouden datacenters volgens de Zweedse onderzoeker Anders Andrae 20 procent van het wereldwijde energieverbruik en 5,5 procent van de CO2-voetafdruk kunnen uitmaken.

Databoom
Investeringsvolume datacentrum Scandinavië (miljard EUR)
Data centre investment.png

Bron: COWI

Gelukkig is er een wijdverspreide erkenning dat de sector zijn enorme milieu-impact moet verminderen – van bedrijven die datacenters bezitten of beheren over hun aandeelhouders en consumenten tot regelgevende instanties. Om dat te bereiken is een tweeledige aanpak nodig.

De eerste stap is het optimaliseren van de data-infrastructuur.  De technologie die in datacenters wordt ondergebracht, kan efficiënter worden gemaakt, bijvoorbeeld door microservers te installeren of door artificiële intelligentie te gebruiken om het gebruik van servers en energie te optimaliseren.

De tweede stap is het groener maken van de gebouwen. Hier kunnen actieve vastgoedbeleggers een rol spelen en bij uitbreiding profiteren van een duurzame beleggingskans. Net als bij alle vastgoed is de locatie cruciaal. Voor datacenters gaat het niet zozeer om toegang tot transport of bezoekersaantallen, maar meer om het weer – een koud klimaat helpt het energieverbruik te verminderen, dat meestal grotendeels op gaat aan het koelen van de machines.  Het is geen toeval dat de investeringen in datacentra in Scandinavië tussen 2018 en 2025 naar verwachting bijna zullen verdubbelen (zie grafiek). Cruciaal is dat de regio ook goed uitgerust is met supersnelle vezelnetwerken – de snelwegen van de digitale wereld, die kabels gebruiken bestaande uit glasvezels waarover data worden overgedragen in de vorm van optisch licht. 

En dan zijn er ook de gebouwen. Die laten werken op duurzame energie is essentieel – nog beter als het ter plaatse wordt geproduceerd. Bouwisolatie is ook belangrijk, net als nauwgezette bewaking van het gebruik van nutsvoorzieningen om een optimaal stroomverbruik te garanderen. Nieuw gebouwde datacenters beschikken over een aantal van de hoogste groene referenties. Maar het bouwen vanaf nul is verre van groen – de productie van cement alleen is verantwoordelijk voor ongeveer 8 procent van de wereldwijde CO2-uitstoot.3 In de eerste plaats zullen renovatie en retrofitting bijna altijd beter blijven voor het milieu. Renovatie biedt ook het beste potentieel voor vastgoedrendementen door toegevoegde waarde. 

De recente overname van Pictet in Akalla, aan de rand van Stockholm, is een voorbeeld. Een deel van het gebouw is al bezet door een datacenter en na verloop van tijd willen we het grootste deel van de resterende ruimte, dat momenteel een katoendrukkerij is, ook omvormen tot datacenter. Sommige oplossingen zijn low-tech – zoals het toevoegen van nieuwe vloerplaten om de ruimte te optimaliseren en zo de efficiëntie te verbeteren. Andere zijn echt innovatief. Datacenters genereren veel warmte, die normaal gesproken in het milieu wordt uitgestoten. We zijn van plan om die warmte op te vangen en te kanaliseren naar een stadsverwarmingssysteem dat warmte levert aan woningen in de gemeente. Daarnaast evalueren we de mogelijkheid om ter plaatse energie op te wekken via zon, wind of andere duurzame middelen. Lokaal geproduceerde energie is onmiskenbaar efficiënter in verbruik dan energie die over grote afstanden door het elektriciteitsnet wordt getransporteerd, wat zorgt voor aanzienlijke transmissieverliezen.

Investeren in groene datacenters is een manier om te profiteren van de sterke groei van technologie en tegelijkertijd milieudoelstellingen te realiseren. Naarmate ons leven steeds digitaler wordt – versneld door de pandemie en de komst van 5G – zal de vraag naar datacenters exponentieel blijven toenemen. Wij zijn van mening dat dit domein van commercieel vastgoed zeer snel zal uitgroeien tot een obligatieachtige belegging, met een stabiele rendementsstroom voor core en core-plus vastgoedportefeuilles. 

Vooralsnog is er echter, door de snelle groei en het gebrek aan geschikte panden, ook een kans voor vastgoedbeleggers om extra rendement te genereren door bestaande gebouwen een nieuwe functie te geven. De uitdaging is om activa te vinden met een voldoende groot vloeroppervlak (zoals grote logistieke centra), op een strategische locatie waar donkere vezels en elektriciteit samenkomen, en om het gebouw zo milieuvriendelijk en efficiënt mogelijk te maken op een creatieve en innovatieve manier.