Hipotecas y tipos de interés: relación con la inflación

Empecemos por la situación actual. A mediados de junio, el Banco Central Europeo decidió la octava subida consecutiva del tipo de interés de referencia en otro 0,25%, lo que sitúa el tipo oficial en el 4%. Y también se prevén nuevas subidas para julio.

El objetivo es frenar el aumento de la inflación: si aumenta el coste del dinero, los particulares tienden a reducir el consumo y por tanto a aumentar el ahorro, la economía se contrae y también la inflación.

Los tipos de interés son los porcentajes que indican cuánto le cuesta a un particular o a una empresa pedir dinero prestado a un banco para comprar una casa, mediante una hipoteca, o para adquirir cualquier otro bien o servicio. A la inversa, también indican cuánto gana el prestamista del dinero, es decir, un ahorrador que abre un depósito en un banco o un banco que financia un préstamo.

Por ejemplo, si el tipo es del 4% anual, significa que un prestamista que preste 100 euros tendrá derecho a 104 euros al cabo de un año. 

Cada divisa tiene su propio tipo de interés, llamado tipo oficial de descuento. El BCE regula el del euro. Es el tipo de interés que el Banco Central aplica a los préstamos que concede a los bancos privados. De hecho, los bancos intercambian liquidez entre sí todo el tiempo, para satisfacer distintas necesidades y recibir préstamos del Banco Central.

Así, en el mercado se encuentran tipos de interés que, aunque se desvían de los tipos oficiales fijados por el BCE, no dejan de ser una derivación de estos.

Así pues, las variaciones del tipo del BCE influyen en los tipos que utilizan los bancos para prestarse dinero entre sí. El Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate) es un punto de referencia importante: se obtiene haciendo el promedio de los tipos que cobran los principales bancos europeos por los préstamos interbancarios.

La primera consecuencia de una subida de los tipos de interés del banco central es un aumento del coste de solicitar préstamos e hipotecas. Los bancos utilizan el tipo oficial del BCE como referencia principal cuando tienen que decidir el tipo que aplican en sus operaciones entre sí y en los préstamos a particulares.

Si el tipo es del 4%, a un banco no le conviene ofrecer un tipo más bajo, porque sufriría pérdidas, pero tampoco demasiado alto, ya que de lo contrario se vería superado por la competencia de otros bancos. Por tanto, en el mercado, para contratar una hipoteca, encontrará tipos más o menos acordes con el tipo del BCE.

Una hipoteca es un contrato en el que intervienen dos partes. La primera, normalmente el banco, se compromete a prestar una determinada cantidad de dinero. La segunda, el ahorrador, se compromete a devolver la misma cantidad de dinero desembolsada, con el añadido de ciertos intereses predeterminados.

Los intereses del préstamo son devueltos por el ahorrador junto con el capital desembolsado mediante pagos periódicos, las cuotas, a lo largo de un periodo de tiempo y según un calendario de amortización predeterminado en el momento del contrato.

Las hipotecas se distinguen generalmente según el tipo de interés aplicado. En el caso de una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, mientras que, si es variable, el tipo puede cambiar durante la vida del contrato.

Un tipo fijo se define como un préstamo bancario que, una vez elegido, no varía el tipo de referencia a lo largo del tiempo, manteniendo la cuota constante independientemente de la evolución del coste del dinero. El tipo hipotecario que aplica el banco se calcula sumando el IRS (Interest Rate Swap) al diferencial anual (el porcentaje que cada banco en concreto decide añadir como ingresos propios). Para el banco, el IRS es una especie de seguro sobre los ingresos vinculados a la hipoteca: en caso de aumento del coste del dinero, como ha ocurrido, el swap entra en juego para compensar las pérdidas. En la práctica, la entidad firma un acuerdo con un prestamista que compensa los efectos de las variaciones negativas del mercado.

La hipoteca a tipo variable, por su parte, es una hipoteca cuyo cálculo de intereses varía con el tiempo en función de las variaciones del coste del dinero. La variación sigue la registrada por el Euribor. Así, el tipo aplicado a las cuotas de la hipoteca se obtiene de la suma del Euribor más el diferencial anual. Cuanto más suba el Euribor, como está ocurriendo últimamente, mayor será el interés a pagar en la cuota hipotecaria. Si el Euribor es el componente variable del tipo, el diferencial, en cambio, se mantendrá igual durante toda la duración de la hipoteca.

También se habla de hipoteca a tipo mixto cuando es posible cambiar, en las condiciones establecidas en el contrato, el tipo de interés aplicado inicialmente eligiendo entre un tipo fijo y un tipo variable.

También existe el tipo limitado, también llamado CAP, que es un tipo variable con un techo predeterminado por encima del cual el tipo de interés no puede subir nunca, aunque los tipos de mercado lo superaran.

Por último, el tipo equilibrado se compone de una parte a tipo fijo y otra a tipo variable. La composición entre las dos partes puede elegirse entre diferentes combinaciones en el momento del contrato.