I am Article Layout


Selecteer uw beleggersprofiel:

Deze inhoud is uitsluitend bestemd voor een Adviseur en Institutionele Belegger.

Bent u een Particuliere Belegger?

tree

vooruitzichten voor de Europese vastgoedmarkt

Januari 2020

Europees vastgoed: een zeldzame bron van rendement

Waarom vastgoed vruchtbare grond blijft voor langetermijninvesteerders op zoek naar aantrekkelijke rendementen.

Vergeet truffels. Tegenwoordig is het echt moeilijk om een positief reëel rendement te vinden. In Europa is de vastgoedmarkt een van de weinige potentieel vruchtbare terreinen.

Nu de meeste grote centrale banken nog steeds stimulansen bieden, verwachten we dat beleggen in vastgoed zeer aantrekkelijk blijft, vooral bij instellingen met verplichtingen op langere termijn, zoals pensioenfondsen. 

Maar de populariteit heeft een prijs – hoe groter het gewicht van kapitaal, hoe groter de kans op het ontstaan van een bubbel.

Afb. 1 Sterke toename van de vraag
Wereldwijde directe stromen van vastgoedactiva, miljoen USD
Wereldwijde directe stromen van vastgoedactiva

Bron: Morningstar. Gegevens uit de periode 01.01.2007 - 31.10.2019.

Verschuivingen in de huisvesting

Daarom is het belangrijk om de structurele krachten in de vastgoedmarkt te begrijpen.

Enerzijds wordt onze samenleving ouder. Vandaag is een op de vijf mensen in de Europese Unie 65 jaar of ouder, tegenover één op de zes tien jaar geleden. In 2100 zal dat naar verwachting bijna één op de drie zijn.1

Het aantal eenpersoonshuishoudens is sterk toegenomen – in 2015 overschreed dat cijfer volgens de gegevens van Eurostat het aantal tweepersoonshuishoudens voor het eerst sinds het begin van de EU-registratie. Voeg daarbij het groeiende probleem van de betaalbaarheid en het wordt duidelijk dat voor steeds meer mensen de stereotiepe gezinswoning met drie slaapkamers en twee verdiepingen niet langer realistisch of wenselijk is.

De vraag naar woningen voor ouderen en kleinere woningen neemt toe, terwijl ook woningen met gemeenschappelijke ruimtes en andere gemeenschappelijke diensten steeds vaker zullen voorkomen. Dergelijke trends hebben nu al een diepgaand effect op de dynamiek van de vastgoedmarkt.

Als u overweegt om te beleggen in woningen, is het ook belangrijk om de trends in de regelgeving te begrijpen. Zo zal de recente wetgeving in Berlijn in de komende vijf jaar de huur van ongeveer 1,5 miljoen woningen bevriezen. Soortgelijke maatregelen worden besproken in andere delen van Europa, zoals in Denemarken en het Verenigd Koninkrijk.

Fig. 2 Alleen wonen
EU-28 eenpersoonshuishoudens, als % van alle huishoudens
Eenpersoonshuishoudens

Bron: Our World in Data, United Nations. Gegevens uit de periode 01.01.2010 - 31.12.2018.

Ook de vooruitzichten voor de sector van het retailvastgoed zijn niet erg duidelijk, aangezien ook deze sector met structurele veranderingen wordt geconfronteerd.  De conventionele retailers zullen het komende jaar wellicht onder grote druk blijven staan – vooral in het Verenigd Koninkrijk, maar in toenemende mate ook in andere delen van Europa, omdat online winkelen blijft groeien.

Monsoon Accessorize, Clarks, Ann Summers en River Island zijn slechts enkele namen uit de Britse winkelstraten die in 2019 een lagere huur hebben afgedwongen. In een dergelijke omgeving moeten beleggers een zeer speciale situatie vinden voor een zeer speciale prijs om een allocatie aan retailvastgoed te rechtvaardigen. 

Anderzijds zouden in 2020 in een aantal landen de huren van kantoren moeten stijgen als gevolg van de hoge bezettingsgraad. Dat is met name zo voor de gateway-steden in Zuid-Europa.

Meer in het algemeen echter zijn in dit zeer late stadium van de economische cyclus veel regio's die er goedkoop uitzien dat met een reden. Lissabon wordt bijvoorbeeld vaak genoemd als een stad die meer waarde biedt dan andere belangrijke Europese steden, maar wij zijn van mening dat deze prijzen de liquiditeitsrisico's correct weergeven. 

Het Verenigd Koninkrijk is ook een locatie die als relatief goedkoop wordt gezien in vergelijking met het vasteland van Europa. Maar ook hier weerspiegelen de lagere prijzen grotere risico's – in dit geval de onzekerheid rond de Brexit, die ondanks de recente verkiezingsoverwinning van de Conservatieven blijft bestaan. Volgens ons kunnen de handelsbesprekingen langer duren dan het jaar dat de Britse regering voorzien heeft. Dat wil niet zeggen dat er geen aantrekkelijke mogelijkheden zijn in het Verenigd Koninkrijk – er zijn er veel, maar het is zaak om het instappunt heel zorgvuldig te kiezen.

Daarom zijn we in 2020 op zoek naar mogelijkheden op microbasis – rekening houdend met de verdiensten van elk afzonderlijk gebouw, in plaats van een op macro’s gebaseerde gok op een bepaalde locatie.