Maison de famille : comment racheter les parts de la famille ?

Les nombreux propriétaires d’une maison de famille détenue en indivision peuvent acquérir les quotes-parts des uns et des autres.

Juin 2023

Terre d'Epargne

Les nombreux propriétaires d’une maison de famille détenue en indivision peuvent acquérir les quotes-parts des autres. Pour cela, il faut procéder au partage partiel ou total de l’indivision. Celui-ci s’effectue par le versement d’une soulte aux indivisaires partants.

Au gré des successions, la maison de famille peut être détenue par plusieurs dizaines de membres de la famille élargie. Tous ne l’ayant pas investie également, vient le moment où les uns souhaitent acheter leur part.

L’indivision d’une maison de famille peut faire l’objet d’un partage partiel ou total

Dans le cadre d’une indivision successorale, le rachat de quote-part s’effectue par le partage de l’indivision. Ce partage peut être total, quand l’intégralité de la propriété revient à l’un de ses membres. Il est partiel lorsque l’indivision perdure entre plusieurs de ses membres. Tel est le cas lorsqu’une branche de la famille rachète ses parts à une autre. Dans tous les cas, le partage nécessite toujours l’intervention d’un notaire. Celui-ci procède à l’état liquidatif.

La décision de rachat doit être réfléchie par la famille à l’aune des prochains projets de transmission patrimoniale. En effet, ces futurs projets vont déterminer l’organisation à retenir pour le rachat de quote-part et la détention de la maison de famille. Par exemple, lorsque des parents possèdent déjà un patrimoine conséquent à transmettre, il peut être judicieux de faire entrer au plus tôt les générations les plus jeunes (les futurs héritiers) dans la propriété de bien familiale. De nombreuses solutions d’ingénierie juridique existent pour optimiser les schémas de détention et de transmission entre générations.

Une soulte est versée aux indivisaires sortants d’une indivision familiale

Pour racheter une ou plusieurs quotes-parts indivises, l’indivisaire restant verse une soulte aux indivisaires sortants. La soulte est une compensation financière. Son montant dépend de la valeur du bien et du pourcentage du bien immobilier détenu par les sortants. Il convient donc de procéder à l’évaluation du bien, à sa valeur actuelle. Les parties peuvent trouver un accord amiable ou confier l’estimation à un notaire ou à professionnel de l’immobilier, comme pour une vente immobilière classique. Cette dernière solution permet de sécuriser le partage quant à la valorisation du bien.

Les frais nécessaires à l’entretien et à la gestion de la maison de famille doivent être estimés

Quand la maison est estimée, la valeur de la quote-part doit être corrigée pour tenir compte des frais imputables à chacun. En effet, la gestion du bien au quotidien et son entretien entrainent des frais divers : assurance, réparation, taxe foncière… Ces dépenses doivent être réparties entre tous les indivisaires. Toutefois, il est courant que l’un d’entre eux ait supporté une majeure partie, voire l’intégralité, des dépenses.

Les dépenses de conservation (assurance, impôt foncier…) sont remboursées sur la base des dépenses effectuées. Les dépenses d’amélioration sont calculées en fonction de la plus-value générée par la dépense au moment du partage du bien.

La liquidation de l’indivision comporte des frais à anticiper. Les frais de notaires s’élèvent entre 7% et 8% de la valeur de la compensation versée pour un bien ancien. Ces frais sont à partager entre les héritiers participant à l’opération de partage. L’opération est également soumise au droit de partage au taux de 2,5%.

Le saviez-vous ? On dénombre en France 3,3 millions de résidences secondaires d’après l’Insee. Cela représente 9,5% du parc de logement français. Ce chiffre fait de la France la championne d’Europe des résidences secondaires. Nombre de ces biens détenus en indivision sont des maisons de famille.

L'essentiel à retenir

Profiter du rachat de parts pour anticiper une future transmission de patrimoine.
Verser une soulte aux indivisaires partants sur la base de la valeur actuelle du bien.
Évaluer les éventuelles dépenses à rembourser et les frais annexes.

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