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Juridique
Maison de famille: choisir le statut juridique
L’indivision et la Société Civile Immobilière (SCI) sont les modes de détention les plus fréquents pour un bien familial.
Mars 2024
La plupart des maisons de famille traversent les générations. Les propriétaires peuvent s’interroger sur leur mode de détention. En effet, lorsque le nombre d’héritiers est limité (2 ou 3), l’indivision prévaut souvent pour se partager le logement en bonne intelligence. Quand le cercle des occupants est plus large, cela peut être plus compliqué.
Les bien immobiliers familiaux sont souvent transmis à plusieurs propriétaires. Il peut être opportun de s’interroger sur leur mode de détention pour anticiper et éviter un désaccord. En effet, si un des propriétaires souhaite vendre sa quote-part cela peut mettre les autres dans une situation inconfortable.
L’indivision : le mode de détention le plus fréquent pour les maisons de famille
L’indivision est un statut permettant de régir la possession d’un bien immobilier à plusieurs, à proportions égales ou non. Elle est considérée par les professionnels du patrimoine comme peu sécurisée. En effet, il est légalement possible de quitter l’indivision à tout moment. Concrètement, si l’un des cousins souhaite vendre sa quote-part, rien ne l’en empêche. Certes, les autres indivisaires sont prioritaires pour la racheter. Cependant, cette décision peut intervenir à un moment où ils n’ont pas les moyens de faire monter leur participation dans la maison. En outre, un risque de conflit familial est possible lors de l’évaluation du bien immobilier. Le litige peut parfois se poursuivre jusqu’au tribunal.
Pourtant, l’indivision est le mode de détention le plus fréquent des maisons de famille. Une telle situation résulte souvent de différentes successions. Par exemple, lorsqu’un parent décède avec trois enfants, si ces derniers ne procèdent pas au partage, les biens restent tous indivis. Pour déterminer le fonctionnement de cette indivision et le coucher sur papier, il est possible d’établir chez le notaire une convention d’indivision.
Pourtant, l’indivision est le mode de détention le plus fréquent des maisons de famille. Une telle situation résulte souvent de différentes successions. Par exemple, lorsqu’un parent décède avec trois enfants, si ces derniers ne procèdent pas au partage, les biens restent tous indivis. Pour déterminer le fonctionnement de cette indivision et le coucher sur papier, il est possible d’établir chez le notaire une convention d’indivision.
La Société Civile Immobilière (SCI) pour plus de stabilité
La Société Civile Immobilière (SCI) préserve les propriétaires immobiliers d’une revente intempestive. En effet, ils ne détiennent pas de quote-part mais un pourcentage de parts sociales. Ils sont associés de la SCI. Pour vendre ses parts, un propriétaire doit recueillir l’agrément unanime des autres. Sans cet agrément, il reste dans la société. La SCI est donc plus confortable pour maintenir un statu quo. Cependant, quand un propriétaire a besoin de liquider ses parts, la SCI peut être bloquante.
Bon à savoir : Les statuts de la SCI peuvent assouplir les conditions de transmission des parts sociales. Ainsi, il est possible de supprimer la notion d’agrément en cas de cession à un autre associé de la SCI ou à son conjoint. De même, il est possible d’aménager la notion d’agrément en prévoyant que la décision soit prise à la majorité qualifiée : les deux tiers des associés, par exemple.
La SCI a le mérite de poser des règles de gouvernance claires, dès l’élaboration de ses statuts. Cela peut rassurer les propriétaires. Il est, par exemple, possible de dissocier la propriété et le pouvoir. La gestion peut être confiée à un ou plusieurs membres de la famille, même minoritaires.
La SCI est régulièrement soumise au contrôle de ses associés en assemblée générale. Ce statut est donc plus contraignant, même s’il présente l’avantage de formaliser un certain nombre de règles souvent non écrites avec l’indivision. Ainsi, après plusieurs successions, les propriétaires en indivision décident parfois d’apporter leur bien à une SCI. Cela leur permet de maintenir une certaine harmonie au sein de la famille.
Bon à savoir : Les statuts de la SCI peuvent assouplir les conditions de transmission des parts sociales. Ainsi, il est possible de supprimer la notion d’agrément en cas de cession à un autre associé de la SCI ou à son conjoint. De même, il est possible d’aménager la notion d’agrément en prévoyant que la décision soit prise à la majorité qualifiée : les deux tiers des associés, par exemple.
La SCI a le mérite de poser des règles de gouvernance claires, dès l’élaboration de ses statuts. Cela peut rassurer les propriétaires. Il est, par exemple, possible de dissocier la propriété et le pouvoir. La gestion peut être confiée à un ou plusieurs membres de la famille, même minoritaires.
La SCI est régulièrement soumise au contrôle de ses associés en assemblée générale. Ce statut est donc plus contraignant, même s’il présente l’avantage de formaliser un certain nombre de règles souvent non écrites avec l’indivision. Ainsi, après plusieurs successions, les propriétaires en indivision décident parfois d’apporter leur bien à une SCI. Cela leur permet de maintenir une certaine harmonie au sein de la famille.
L'essentiel à retenir
La plupart des maisons de famille transmises par succession sont détenues en indivision. Cependant, la SCI offre une stabilité plus forte aux propriétaires. Elle est plus contraignante sur le plan administratif mais permet de poser des règles claires.
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