opportunités d’investissement   dans les immeubles de bureau après la pandémie

Cela n'implique pas nécessairement un retour en arrière. Les employés de bureau prévoient de télétravailler en moyenne 1,6 jour par semaine à l’avenir, tandis que leurs employeurs tablent sur environ deux jours de télétravail¹.

Des chercheurs d’universités américaines de premier plan ont constaté que les entreprises envisagent le bureau de demain comme un complément au travail virtuel. Elles mettent l’accent sur la promotion de «la capacité à nouer des liens et avoir des conversations spontanées»^2.  Cela exigera des espaces collectifs optimisés, des espaces dédiés à la co-création et moins de bureaux fixes.

Les immeubles de bureaux chercheront à se démarquer, reflet de la volonté des entreprises de montrer à leurs employés les avantages de venir travailler sur site. Les arguments avancés peuvent inclure l’originalité du bâtiment, la présence de lumière naturelle, des fenêtres qui s'ouvrent sur l'extérieur, des systèmes de ventilation de pointe, des espaces extérieurs ou encore la mise à disposition d‘installations sportives, de supports pour vélos électriques, de stations de charge et de douches. Dans le monde d’après la pandémie, l’espace disponible pour chaque employé deviendra probablement un facteur important. Après avoir diminué de plus de moitié en vingt ans, conséquence de la pandémie, l’espace personnel aura une valeur croissante désormais.

De bonnes références environnementales seront encore plus importantes – pour atteindre les objectifs de durabilité des entreprises et répondre aux attentes des employés, mais aussi pour se conformer à des réglementations plus strictes.

La localisation sera un autre élément clé. Les espaces de bureaux menacés de disparition sont ceux qui sont les plus excentrés, ainsi que ceux appartenant à des types d’entreprises qui offrent une marge de manœuvre limitée pour la socialisation ou l‘innovation (centres d’appels par ex.). Une partie de ces locaux seront probablement transformés en logements, accélérant ainsi une tendance déjà observée au Royaume-Uni et dans plusieurs pays européens avant la pandémie.

Fig. 1 - Prime aux entreprises technologiques

Achats de bureaux en Europe par secteur, % du total

Les bureaux qui bénéficient d’une localisation centrale resteront probablement demandés, en particulier dans les zones prisées par les entreprises technologiques. Si les acquisitions d’immeubles de bureaux ont globalement chuté de près d'un tiers en Europe au cours du premier semestre 2020, par rapport à l’année précédente, la part du secteur de la technologie n’a cédé que 18% car plusieurs entreprises de renom de ce secteur ont poursuivi leur projet immobilier^3. À Londres, par exemple, Google a acheté un bâtiment de bureaux et prolongé son bail sur un autre site pour dix ans. Autres exemples: Netflix a signé un contrat portant sur l’extension de ses bureaux de Londres et TikTok est en pourparlers pour déménager dans un siège plus grand. Le géant des courses partagées Uber et la plate-forme de paiement Adyen ont, quant à eux, réservé de nouveaux locaux à Amsterdam.

Si les services aux professionnels et aux entreprises ne seront sans doute pas en mesure de s’aligner sur l’expansion rapide des groupes du secteur de la technologie,  le secteur compte néanmoins de nombreuses grandes entreprises solides, qui devront garder de grands bureaux dans les centres-villes. Ces entreprises doivent planifier à un horizon de cinq, dix ou même vingt ans. Les indicateurs montrent qu’elles misent largement sur les grands espaces de bureau pour l’avenir. Le cabinet d’avocats Baker McKenzie, par exemple, a loué plus de 14 000 m2 carrés d’avance dans la City de Londres, tandis que le cabinet comptable KPMG a signé pour de nouveaux locaux à Munich. Plus généralement, selon Barclays et YouGov, environ 14% des employeurs augmentent leur espace de bureaux (notamment pour faciliter la distanciation sociale), tandis que 25% le réduisent.

Avant même cette évolution de la demande, il y avait déjà une pénurie de bureaux modernes adaptés aux besoins à remplir dans des endroits clés. Alors que les cicatrices économiques laissées par les confinements sont de plus en plus profondes et que les mesures de chômage partiel se multiplient, la demande sera sans doute plus faible sur certains sites, tandis que les biens plus recherchés pourraient surprendre par la résilience de leurs niveaux de location. C’est la tendance observée à ce jour et, comme dans de nombreux domaines, nous pensons que la pandémie entraînera une évolution contrastée des performances entre les différents immeubles de bureau. 

Cette évolution contrastée de la demande d'immeubles de bureaux créera des opportunités pour les investisseurs immobiliers en quête de valeur ajoutée. En investissant dans des locaux commerciaux et en agissant en faveur d’une transformation notable (bâtiments plus éco-responsables, promotion de l’innovation et de la collaboration, recours à la technologie), il est possible d’obtenir de meilleurs rendements qu’en faisant l'acquisition de bâtiments déjà rénovés. 

Dans le monde post-pandémie, nous pensons que les immeubles de bureau continueront à jouer un rôle clé dans nos villes et dans nos vies.  De notre point de vue, ils ont leur place dans des portefeuilles immobiliers diversifiés. Certains autres secteurs de l’immobilier, comme la logistique du dernier kilomètre (qui facilite les dernières étapes de la livraison des achats en ligne) ou les poches résidentielles, peuvent générer une croissance élevée. Les immeubles de bureau offrent cependant un potentiel de rendement important à long terme et, dans le contexte actuel, une opportunité particulièrement attrayante d’apporter une valeur ajoutée par la modernisation et le développement.